“Thuê 1 triệu won vẫn khó tìm phòng” Nhà trọ quanh đại học Seoul đắt như vàng

Giá thuê phòng trọ một phòng quanh các trường đại học tại Seoul đã lập đỉnh mới. Mức trung bình vượt 620.000 won mỗi tháng và nhiều căn hộ mới xây có giá trên 1 triệu won nhưng vẫn nhanh chóng hết phòng.

Trong bối cảnh thị trường chuyển mạnh từ tiền đặt cọc dài hạn sang thuê theo tháng, siết tín dụng với người sở hữu nhiều nhà và thảo luận cắt giảm ưu đãi cho chủ nhà cho thuê, cấu trúc thị trường cho thuê khu vực đại học đang tái định hình theo hướng lấy tiền thuê tháng làm trung tâm. Giới phân tích nhận định đây không còn là biến động theo mùa nhập học mà là xu hướng tăng mang tính cấu trúc.

Giá thuê trung bình vượt 620.000 won, gần 740.000 won quanh Đại học Sungkyunkwan

Theo dữ liệu từ nền tảng bất động sản Dabang công bố ngày 29, giá thuê trung bình phòng một phòng gần 10 trường đại học lớn tại Seoul trong tháng trước đạt 622.000 won mỗi tháng, với điều kiện tiền đặt cọc 10 triệu won và diện tích sử dụng dưới 33 mét vuông. Mức này tăng 2,0 phần trăm so với cùng kỳ năm trước và là mức cao nhất kể từ khi bắt đầu thống kê năm 2019.

Xét theo từng trường, đà tăng còn rõ rệt hơn. Khu vực quanh Sungkyunkwan University ghi nhận giá thuê trung bình 738.000 won mỗi tháng, tăng 18,1 phần trăm so với một năm trước. Tiếp theo là Ewha Womans University với 711.000 won, Yonsei University 683.000 won, Korea University 663.000 won và Hanyang University 642.000 won. Mức giá trên 600.000 won hiện đã trở thành phổ biến.

Không chỉ tiền thuê, phí quản lý cũng tăng mạnh. Mức phí trung bình tại 10 khu vực đại học là 82.000 won mỗi tháng, tăng 5,1 phần trăm so với năm trước. Riêng khu vực Sungkyunkwan và Ewha, tổng chi phí thuê nhà bao gồm tiền thuê và phí quản lý đã vượt 800.000 won mỗi tháng.

Một môi giới bất động sản tại khu Anam, quận Seongbuk cho biết căn hộ mới xây với tiền đặt cọc 10 triệu won và tiền thuê từ 1,2 đến 1,3 triệu won vẫn được thuê nhanh chóng. Ngay cả mức trên 1 triệu won cũng không thiếu người hỏi thuê.

Chuyển dịch từ tiền đặt cọc sang thuê tháng, cấu trúc thị trường thay đổi

Nguyên nhân cốt lõi khiến giá thuê tháng tăng mạnh là xu hướng chuyển từ hợp đồng đặt cọc dài hạn sang thuê tháng. Sau các vụ lừa đảo tiền đặt cọc, tâm lý lo ngại không được hoàn trả tiền ngày càng lan rộng, khiến nhiều người thuê ưu tiên phương án trả tiền hàng tháng thay vì đặt cọc số tiền lớn.

Hình thức đặt cọc truyền thống yêu cầu số vốn ban đầu cao và tiềm ẩn rủi ro khi chủ nhà không hoàn trả đúng hạn. Trong khi đó, thuê tháng giúp giảm áp lực vốn ban đầu dù phải chi trả đều đặn mỗi tháng. Xu hướng ưu tiên an toàn tài chính đang chi phối quyết định của người thuê.

Chủ nhà cũng có xu hướng ưa chuộng hợp đồng thuê tháng hơn. Khác với hợp đồng đặt cọc phải hoàn trả một khoản lớn khi kết thúc, thuê tháng giúp đảm bảo dòng tiền đều đặn. Trong bối cảnh lãi suất cao và siết chặt tín dụng, nhiều chủ nhà coi đây là phương án giảm rủi ro.

Bên cạnh đó, các chính sách siết tín dụng với người sở hữu nhiều nhà cũng tạo áp lực lên thị trường. Sau các gói chính sách công bố trong năm qua, việc vay thế chấp mới tại khu vực thủ đô và khu vực bị kiểm soát đã bị hạn chế đối với người có nhiều bất động sản. Khoản vay dành cho chủ nhà cho thuê cũng bị cấm, và cơ quan tài chính đang xem xét hạn chế gia hạn khoản vay hiện hữu.

Chi phí lãi vay tăng khiến nhiều chủ nhà buộc phải phản ánh chi phí này vào tiền thuê. Theo giới trong ngành, việc tăng thuế tài sản hoặc siết tín dụng cuối cùng đều tạo áp lực chuyển gánh nặng sang người thuê thông qua điều chỉnh giá thuê theo từng bước.

Nhu cầu không giảm, số du học sinh tăng hơn 21 phần trăm

Ở phía cầu, nhu cầu nhà ở quanh đại học vẫn duy trì ổn định. Mỗi năm, tân sinh viên và sinh viên đang theo học tiếp tục tạo ra lượng cầu lặp lại. Đặc biệt, số lượng sinh viên quốc tế tăng nhanh đang góp phần đẩy mạnh nhu cầu thuê nhà.

Theo Bộ Giáo dục Hàn Quốc, năm ngoái số sinh viên quốc tế đạt 253.400 người, tăng 21,3 phần trăm so với năm trước. Đây là yếu tố trực tiếp thúc đẩy nhu cầu lưu trú quanh các trường đại học. Ngoài ra, do giá thuê tại các khu vực tập trung nhiều doanh nghiệp quá cao, không ít người trẻ sau khi tốt nghiệp vẫn tiếp tục ở lại khu đại học để tiết kiệm chi phí.

Trong khi đó, nguồn cung lại không tăng tương ứng. Thị trường phòng một phòng quanh đại học chủ yếu dựa vào nhà nhiều hộ gia đình, biệt thự nhỏ và officetel. Số lượng công trình dạng này hoàn thành tại Seoul đang giảm. Năm ngoái, số căn hộ không phải chung cư hoàn thành tại Seoul chỉ khoảng 5.000 căn, giảm 23,7 phần trăm so với năm trước. Khi nguồn cung phòng một phòng và nhà nhiều hộ giảm, thị trường thuê tháng quanh đại học càng trở nên khan hiếm.

Mở rộng nhà ở công cộng, hiệu quả ngắn hạn còn hạn chế

Chính phủ đang thúc đẩy mở rộng chương trình nhà thuê mua cho thanh niên và nhà ở hạnh phúc. Kế hoạch đặt mục tiêu khởi công 70.000 căn tại khu vực thủ đô trong giai đoạn 2026 đến 2027 và tổng cộng 140.000 căn đến năm 2030. Khoảng 54.000 căn đã được ký thỏa thuận xây dựng trong năm ngoái cũng sẽ ưu tiên cung cấp cho thanh niên và các cặp vợ chồng mới cưới.

Tuy nhiên, khoảng cách thời gian giữa khởi công và bàn giao khiến tác động ngắn hạn tới giá thuê quanh đại học còn hạn chế. Việc mở rộng ký túc xá cũng gặp khó khăn do hạn chế về tài chính và quỹ đất của các trường.

Giới chuyên gia cho rằng trong ngắn hạn, xu hướng tăng giá thuê tháng có thể tiếp diễn. Nếu chính sách hạn chế gia hạn vay vốn được áp dụng hoặc ưu đãi cho chủ nhà cho thuê bị thu hẹp, áp lực chuyển chi phí sang người thuê sẽ còn lớn hơn.

Giáo sư Seo Jin Hyung, khoa Luật Bất động sản Đại học Kwangwoon, nhận định mức thuê 1 triệu won không còn là trường hợp cá biệt mà đã trở thành một phần của thị trường. Trong quá trình tái cấu trúc sau khi mô hình đặt cọc truyền thống suy yếu, người trẻ đang là nhóm phải gánh chi phí đầu tiên.

Cre : sisajournal